Paiements à terme

Présentation de la vente avec paiements à terme

Afin de favoriser, tant l’accession à la propriété que l’augmentation du montant des retraites, la vente en viager semble recommandée. Mais la vente d’un bien avec payements à terme est un outil tout aussi intéressant et à la clarté remarquable. À la différence de la vente en viager, le payement du prix total du bien vendu est ici intégral mais fractionné.

Si le vendeur décède avant le complet payement du bien vendu, ses ayants droit seront les nouveaux créanciers pour le surplus, et dans les mêmes conditions.

Ce type de vente permet de faire diminuer sensiblement le coût de l’acquisition. Autrefois, sa fonction était surtout de « déculpabiliser » le vendeur en viager vis-à-vis de ses enfants, en permettant à ces derniers de continuer à toucher le complet payement du prix, après son décès. Même si cette fonction demeure, la vente avec payements à terme, permet au vendeur de toucher un « bouquet » (un apport) comme pour la vente en viager, mais aussi et ensuite des payements fractionnés sans fiscalité qui viendront compléter sa retraite, car il ne s’agit pas fiscalement d’un revenu, mais d’un prix de vente fractionné. Mais l’atout principal de ce type de vente est que le vendeur joue le rôle du banquier, ainsi les intérêts d’emprunt pour l’acquisition sont normalement absents, d’où un très grand gain financier pour l’acquéreur, et même l’augmentation de son pouvoir d’achat.

Exemples pratiques

1°) Vente avec payements à terme d’un bien occupé par le vendeur, par exemple pendant deux ans, après la signature de l‘acte notarié de vente.
Le bien est évalué 400.000,00€ libre. Un coefficient d’occupation conventionnel de 3,5% par an est appliqué. La valeur du bien est alors de 372.000,00€.
L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 272.000,00€ à payer.
Les parties sont d’accord pour un payement sur 20 ans. L’acquéreur versera alors 1.134,00€ par mois au vendeur.
Le coût de cette acquisition est donc de 372.000,00€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.

2°) Vente avec paiements à terme du même bien libre.
Le bien est évalué 400.000,00€. L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 300.000,00€ à payer.
Les parties sont d’accord pour un paiement sur 20 ans. L’acquéreur versera alors 1250€ par mois au vendeur.
Le coût de cette acquisition est donc de 400.000,00€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.

Voyons maintenant les mêmes acquisitions payées intégralement à la signature, avec en sus un emprunt.

3°) Vente d’un bien occupé par le vendeur pendant deux ans.
Le bien est évalué 400.000,00€ libre. Un coefficient d’occupation de 3,5% par an conventionnel est appliqué. La valeur du bien est alors de 372.000,00€.
L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 272.000,00€ à payer intégralement. L’acquéreur emprunte 272.000,00€ sur 20 ans à 3,5 % TEG (assurances…). Les mensualités seront de 1.577,49 € et le coût total du crédit sera de 378.597,70€. Le coût de cette acquisition sera donc de 100.000,00€ + 378.597,70€ = 478.597,70€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.
La différence du coût d’acquisition avec le 1°) est de 106.597,70 €.
Le gain mensuel en pouvoir d’achat pour l’acquéreur est de 1.577,49€ – 1.134,00€ = 443,49€

4°) Vente du même bien libre.
Le bien est évalué 400.000,00€. L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 300.000,00€ à payer intégralement. L’acquéreur emprunte 300.000,00€ sur 20 ans à 3,5 % TEG (assurances…). Les mensualités seront de 1.739,88€ et le coût total du crédit sera de 417.571,00€.
Le coût total de cette acquisition est donc de 100.000,00€ + 417.571,00€ = 517.571,00€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.
La différence du coût d’acquisition avec le 2°) est de 117.571,00€. Le gain mensuel en pouvoir d’achat pour l’acquéreur est de 1.739,88€ – 1.250,00€ = 489,88€

Les garanties du vendeur

Le vendeur bénéficiera de son privilège, et une clause résolutoire conventionnelle sera insérée, comme pour une vente en viager. Il sera conseillé à l’acquéreur, de prendre une assurance pour garantir les payements fractionnés (même si les dispositions de l’article 1244-1 du Code civil peuvent lui accorder un délai de deux années au maximum).

L’acquéreur pourrait cumuler avec cette assurance des payements, une assurance-vie. L’acquéreur sera propriétaire immédiatement dès la signature de l’acte notarié définitif. Il pourra louer le bien. À la différence de la vente en viager, la vente avec payements à terme n’est pas influencée par l’âge du vendeur. Ce dernier peut vendre à tout âge. Si certains acquéreurs pensent que l’âge de 65 ans du Crédirentier, est trop jeune pour une acquisition en viager, la vente avec payements à terme, rend cette question inutile.