Nue-propriété

Présentation de la vente en nue-propriété

Le droit de propriété (de pleine propriété) est composé de trois attributs : l’usus, le fructus et l’abusus. La vente d’une nue-propriété est celle de l’abusus, c’est-à-dire le droit de se revendiquer propriétaire du bien. L’usufruitier conserve les droits d’usus et de fructus : droit d’habiter les lieux et droit de donner à bail d’habitation et de conserver les revenus (fructus) issus de ce bail.

L’avantage de cette vente pour l’usufruitier (le vendeur)

La vente d’une nue-propriété est très intéressante, si le vendeur souhaite conserver les revenus de son bien sa vie durant. Le vendeur touchera le prix de la nue-propriété vendue selon le barème fiscal suivant : si l’usufruitier a plus de 61 ans et jusqu’à 70 ans la valeur de son usufruit sera de 40% (celle de la nue-propriété 60%), si l’usufruitier a plus de 71 ans et jusqu’à 80 ans la valeur de son usufruit sera de 30%, si l’usufruitier a plus de 81 ans et jusqu’à 90 ans la valeur de son usufruit sera de 20%.

L’usufruitier payera les petits travaux issus de l’occupation ou de la location du bien, mais il peut être convenu (c’est généralement le cas) que ce dernier payera aussi (intégralement ou non) les travaux importants pour la conservation du bien. Lorsque le bien vendu en nue-propriété est soumis au statut de la copropriété, l’usufruitier payera les charges courantes et d’entretien de l’immeuble. Les charges des gros travaux seront supportées par le nu-propriétaire (sauf convention contraire).

L’avantage de cette acquisition pour le nu-propriétaire (l’acquéreur)

L’avantage pour le nu-propriétaire est de se constituer un capital à un coût moindre que l’acquisition d’une pleine propriété. Il s’agit d’une opération avec une vision à moyen voir à long terme. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire n’aura pas de droits de succession à payer car l’usufruit s’annule suite au décès de son titulaire. Le propriétaire percevra pour son compte le montant des loyers, si l’ancien usufruitier avait consenti un contrat de location. Si la promesse de vente est bien rédigée, cette dernière devra régler le sort des dépenses qui incomberont à chacune des parties ou au seul usufruitier. Le nu-propriétaire peut ainsi n’avoir aucunes dépenses d’entretien et/ou fiscales durant l’exercice de l’usufruit. Lors de l’acquisition, le nu-propriétaire paye des droits de mutation uniquement sur la valeur du droit de nue-propriété cédé.

Exemple pratique

La vente d’un bien en nue-propriété, est une opération patrimoniale intéressante pour le futur usufruitier. Un exemple : M. X est propriétaire d’une maison dont la valeur en pleine propriété est de 400.000,00€. Mr X souhaite vendre en viager, mais son âge (trop jeune) peut présenter un obstacle. La valeur de son usufruit en cas de vente serait de 40% du montant de la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété serait de 240.000,00€. M. X veut céder cette nue-propriété. Ce dernier peut décider : – de se maintenir dans les lieux quelques années, avant de louer le bien dont il conserve l’usufruit, – ou d’investir les 240.000,00€ récoltés dans l’acquisition d’un autre logement et de louer celui dont il garde l’usufruit. Une des différences ici avec un contrat de vente avec rentes viagères, est que le revenu issu de la vente du bien ne sera pas versé par l’acquéreur mais par un locataire.